LTV, DTI, DSR 부동산 대출규제 용어 및 계산기 !

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주택을 구매할 때는 보통 큰 금액이 한 번에 들어가므로 많은 사람들이 부동산 대출을 이용하게 됩니다.
하지만 이 과정에서 여러 전문 용어나 생소한 단어들이 등장해 중요한 내용을 이해하기 어려운 경우가 많습니다.
현재 정부는 가계 부채의 증가 속도와 총액을 줄이기 위해 여러 대출 규제 시행으로 부동산의 가치가 높더라도 일정 금액 이상의 대출을 받기 힘든 상황입니다.
은행을 통해 담보대출을 받기 위해서는 LTV DTI DSR과 같이 각각의 규제내에서만 한도가 나오고 있습니다.

이번 포스팅에서는 자주 등장하고 꼭 알아두어야 할 대출 규제의 종류와 용어에 대해 살펴보도록 할게요.

LTV란?

LTV는 부동산담보대출에서도 주택에만 적용되는 규제로 주택담보대출비율을 뜻합니다.
집 담보 대출액을 측정할때 대출액의 기준이 되는 대표적인 지표중 하나입니다.
Loan(대출금) to Value(가치, 여기서는 가치평가액) Ratio(비율)의 약자로, 매매가대비 대출액을 말합니다.

• ex) 10억짜리 아파트의 ltv가 70%면 7억이고, 60%면 6억입니다.
• ltv가 70% 경우 자기자본금은 3억이 필요하고, 60% 경우 4억이 필요하게 됩니다.
• LTV = 대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치 × 100
• 다만 주의할 점은 LTV는 대출금의 상한선으로 최대한 빌릴 수 있는 %를 나타내는 것으로 무조건 받을 수 있다는 의미가 아닙니다.
• LTV는 본인의 주택 보유현황과 내가 투자하려는 지역(투기지역, 투자과열지구, 조정대상지역, 기타지역)구분에 따라 달라지게 됩니다.

DTI란?

DTI는 Debt(총부채, 전체 빚) to income(소득)의 약자입니다. 1년간 벌어들이는 소득에서 대출 원리금(원금상환 금액+대출이자 금액)을 상환하는데 사용되는 금액입니다.

• ex) DTI가 40%고 연소득이 5천만원인 경우, 2천만원을 상환하는데 쓸 수 있는 상한선이 됩니다.
• DTI = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출 이자) / 연소득 × 100
• * 모든 주택담보대출 : 2건 이상의 모든 주택담보대출 합계
• DTI는 보금자리론, 내 집 마련 디딤돌대출 그리고 요즘 나오는 신생아 특례 대출(디딤돌) 등 국가 대출에서 가능합니다.
• 일반적인 1금융권에서 DTI로 심사해달라고 해도 해주지 않고 DSR 규제를 받으니 꼭 알아두세요.

DSR이란?

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채 원리금상환비율을 의미합니다. 모든 부채의 연간 원리금상환 총액을 기준으로 대출한도를 정하는 비율입니다.

• 개인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정하는 것으로. 이때 주택담보대출원리금뿐만 아니라 학자금대출, 마이너스대출, 자동차할부, 카드론 등 모든 대출과 원리금을 합한 것을 기준으로 연봉 대비 일정 비율(%)까지 대출해주겠다는 의미입니다.
• DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 × 100
• DSR은 DTI와 굉장히 유사한 개념이어서 헷갈리기 쉽습니다. 가장 큰 차이는 DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액 +기타대출의 이자 상환액인데 반해, DSR의 경우 주택담보대출의 원리금 상환액+기타대출의 원리금 상환액으로 더 확장된 개념입니다.
• 즉, 총부채 상환액을 소득과 비교해서 대출을 해주는 것은 똑같지만, DSR의 경우 주택담보대출외 대출(기타대출)까지도 이자 상환액이 아니라, 원금과 이자 상환액(원리금상환액)을 기준으로 한다는 것이 차이입니다.
• 당연히 DSR을 기준으로 대출을 하면 보수적으로 더 낮은 금액의 대출이 실행될 것입니다.

ex)연 소득이 5,000만원인 사람이 DSR 40%를 적용받는다면 매년 내금 원금+이자가 2,000만원을 넘으면 대출이 제한이 됩니다.
30년 만기(연 4% 금리로 가정)로 주택담보대출을 이용할 경우 최대 3억 4,900만원까지만 대출받을 수 있고 만약 신용대출이 있다면 대출한도는 더 줄어들 수 있습니다.

[DSR 제외되는 대출]

• 보험계약대출, 전세자금대출, 소액 신용대출 등 서민의 주거나 생계와 밀접한 대출은 DSR 적용에서 제외돼요. 그렇기 때문에 지금 내 DSR %가 너무 높다면, 제외되는 대출로 갈아타기를 진행하여 미리 DSR을 조정해볼 수 있습니다.

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현재 부동산 시장에서 대출을 받으려면 각 금융기관의 조건을 확인해야 합니다. DSR 규제에 해당하지 않는 상품도 있고, 실제 소득과 대출 소득이 다를 수 있습니다.
특히 개인사업자나 법인사업자는 회계 방식에 따라 소득 차이가 클 수 있습니다.
주택 구입은 중요한 결정이므로, 부동산 시장에 대한 기본적인 이해가 필요하며, 전문 투자자가 아니더라도 한국 아파트 시장의 기본 원리에 대한 공부를 통해 더 나은 선택을 할 수 있습니다.
내집 마련의 꿈을 펼치는 여러분을 응원합니다.

 

이상으로 포스팅을 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.